Posting 79 - Sind Vermietungsimmobilien attraktive Vermögensanlagen?

Die Begeisterung für Immobilien, egal ob selbstgenutzt oder vermietet, hält an. Dies ist auch kein Wunder, gibt es doch seit ca. 2010 einen enormen Preisauftrieb durch Niedrigzinsen und Bevölkerungswanderung, insbesondere in den sieben Metropolen in D - so dass inzwischen eine klare Preisüberhitzung von 20-50 % festzustellen ist (Quelle: Bundesbank). Dass von 1980 bis heute (2019) die Durchschnittsrendite eher bescheiden ist, wird dabei meist ausgeblendet. Die Ursache ist leicht ausgemacht: Der lange Zeitraum von 1990 bis 2010 ist gänzlich ohne realen Wertzuwachs geblieben, es wurde über diese zwanzig Jahre im Durchschnitt lediglich ein Inflationsausgleich erzielt.

Viele Privathaushalte in Deutschland sehen es als nahezu selbstverständlich an, dass Vermietungsimmobilien für sie selbst, also für so genannte “Kleinvermieter” (Jargon des Statistischen Bundesamts) eine rendite- und risikomäßig attraktive Investmentkategorie seien. Wir hinterfragen diese Binsenweisheit und kommen zu einer abweichenden Schlussfolgerung. Auffällig in diesem Zusammenhang ist, dass weder Wissenschaft noch Immobilienbranche belastbares Zahlenmaterial zu den historischen Eigenkapitalrenditen privater Immobilienanleger publizieren.

Vgl. https://www.gerd-kommer-invest.de/vermietungsimmobilien/

Auswirkungen der EZB-Geldflut auf die Immobilienbewertung

1. Hat die Zinspolitik zu einem Vermögenszuwachs in der Größenordnung von zwei bis drei Billionen geführt?
2. Wie sind deutsche Immobilien im internationalen Kontext bewertet und waren sie ein gutes Geschäft
3. Steigen die Mieten, weil die Preise für Immobilien steigen?
4. Sind die Reichen wirklich „reicher“ geworden?
5. Welche Konsequenzen sind daraus zu ziehen?

Eine Kernbotschaft des Artikels lautet: Der "Reichtum" durch teils deutlich höhere Immo-Bewertungen ist eher eine Fiktion: Letztlich werden bei längerfristiger Betrachtung die Vorteile wieder zusammenschrumpfen, weil die lfd. Mieterträge (zu) gering sind und neue (Vermögens-)Abgaben auf die Wertzuwächse erhoben werden dürften.

Vgl. Artikel von Dr. Daniel Stelter: https://think-beyondtheobvious.com/stelters-mailbox-war-draghi-fuer-die-reichen-pures-gold-wert/

Posting 78 - Richtige Geldanlage: Was können wir von den Superreichen lernen? 

 https://www.youtube.com/watch?v=fE_-zBDbD2o

Dass die Deutschen wenig effizient sparen und anlegen, ist nicht nur in Fachkreisen wohlbekannt. Dabei sind die Grundlagen recht einfach und werden im folgenden Youtube-Video von "Finanztip" anschaulich und leicht nachvollziehbar erklärt. Sehenswert!

Aktuell im Okt. 2019 via DSW - Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V. : Petition mit unterzeichnen gegen Extra-Steuer für Aktiensparer!  https://www.dsw-info.de/steuerirrsinn/pmc///create/Form/#c6904

Posting 77 - Warum man permanent investiert bleiben muss?
https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-77-warum-man-permanent.html

Posting 74 - Globale Vermögensentwicklung 2017 ist weiter positiv - Deutschland nur auf Rang 12 in Europa 

https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-74-globale-vermogensentwicklung.html

Posting 61 - Rationales Investieren ist einfach - von John Bogle, dem Vater der Indexfonds 

https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-61-rationales-investieren-ist.html

Posting 57 - Die moderne Technik hat auch das Investieren revolutioniert https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-57-die-moderne-technik-hat-auch.html

Posting 44 - Betriebliche Altersversorgung ohne erheblichen AG-Zuschuss oft nicht lohnend  https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-34-betriebsrenten-ohne.html

Posting 72 - Q & A / Top-Fragen zur Vorsorgeplanung

https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-72-q-top-fragen-zur.html

Posting 31 - Die Bewertung des Aktienmarktes nach KGVs etc.  https://gafib1.blogspot.com/search?q=kgv

Posting 76 - Honorarberatung als Werbungskosten

Obwohl es für viele Finanzämter noch ungewohnt ist: Beratungskosten (z.B. an Renten-, Versicherungs- oder Honorarberater* (nach § 34 h GewO) zur Erwerbung, Optimierung/Erhöhung, Sicherung und Erhaltung von Renten sind als (vorweggenommene) Werbungskosten voll abzugsfähig. Folgende Regeln sind derzeit gegeben:

1. Privatpersonen
a) Finanzanlagenberatung, Depotverwaltung: Hier gilt der Sonderfall der Abgeltungssteuer, so dass keinerlei Werbungskosten abzugsfähig sind.

b) Vorsorgeanalyse und Konzeption sowie Vertragsanalysen gehören zur privaten Lebensführung, es ist keine steuerliche Abzugsfähigkeit gegeben. Sofern jedoch ein unmittelbarer Zusammenhang besteht zur Optimierung der Renteneinkünfte gemäß 1 c), dürfte eine Abzugsfähigkeit ebenfalls gegeben sein.

c) Bei privater oder dienstlicher Berufsunfähigkeitsversicherung, die lediglich ein Risiko (jedoch keine reine Vermögensbildung) abdeckt, stehen Honoraraufwendungen wirtschaftlich mit der Erzielung von Einkünften in Zusammenhang - damit sind diese Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Ebenso sind Beratungshonorare abzugsfähig, die auf eine Optimierung nicht kapitalisierbarer Einkünfte in der Rentenphase zielen, z.B. bei gesetzlicher Rente, Riester, Rürup, bAV-Renten oder zum berufsständischen Versorgungswerk (soweit ohne Kapitalwahlrecht).

d) Soweit Vermittlungshonorare bei Lebens- bzw. Rentenversicherungs-Verträgen bezahlt wurden (z.B. bei Nettopolicen), so können diese erst zum Zeitpunkt der Auszahlung (bei Vertragsablauf) geltend gemacht werden. Sie mindern den Unterschiedsbetrag von Versicherungsleistung und gezahlten Beiträgen und somit die Steuerlast. Sofort abzugsfähige Werbungskosten liegen hierbei nicht vor.

2. Firmen
a) Finanzanlagenberatung, Depotverwaltung: I.d.R. abzugsfähig als Betriebsausgaben, soweit betrieblich veranlasst.

b) Beratungshonorare zur betrieblichen Altersversorgung (bAV) : I.d.R. abzugsfähig, soweit betrieblich veranlasst, etwa zur Einrichtung einer bAV für Mitarbeiter. Ebenso wie die entsprechenden Beitragsleistungen.

Vgl. StB/WP Manfred Baier zu Steuerfragen bei Beratungskosten: "Honorare als Werbungskosten" in: https://gafib.de/74/honorarberatung#verguetung 

*) Der Begriff "Honorarberater" ist nicht geschützt. Nur für "echte" Honorarberater nach § 34 h GewO steht rechtlich die Beratungsleistung im Vordergrund, für solche nach § 34 f GewO die Vermittlungsleistung. Dies hat steuerliche Konsequenzen: Honorarberater nach § 34 h müssen USt. berechnen, die Beratungskosten sind bei 34 h-Beratern ggf. jedoch abzugsfähig, vgl. oben.

Artikel-Link:

Renten / 8.2 Werbungskosten | Finance Office Professional | Finance | Haufe 

 

Posting 77 - Warum man permanent investiert bleiben muss?

Was Koryphäen des Aktien-Investments wie Warren Buffet oder John Bogle schon seit Jahrzehnten predigen, lässt sich inzwischen auch mit mannigfaltigen wiss. Studien (siehe Link unten) eindrucksvoll zeigen: Nur, wer dauerhaft investiert ist, erreicht ähnlich hohe Renditen, wie der Markt selbst. Anleger, die schwache Nerven haben und bei Rücksetzern die Flucht ergreifen, bezahlen ihr Verhalten mit 3-5 % Renditeverlust - pro Jahr wohlgemerkt (!). Während der globale Aktienmarkt von 1992 - 2015 um +9,1 % pro Jahr gewachsen ist, erreichen Anleger im Durchschnitt nur +5,2 % p.a. - eine Rendite-Differenz von -3,9 % p.a. gegenüber der Performance des Aktienmarktes per se. Ein entscheidender Grund dafür ist das spekulative "rein-raus"-Verhalten vieler Anleger. Selbst Fonds-Manager räumen freimütig ein, dass "market-timing" nicht funktioniert.

Risiko-Steuerung sollte also nicht erfolgen durch untaugliches market timing, sondern durch eine angemessene Portionierung des Aktienanteils und des defensiven Anteils (z.B. Anleihen oder Off. Immobilienfonds).

Wahrend in den 1960iger Jahren die typische Haltedauer von Aktien(-fonds) ca. 5-8 Jahre betrug, sank diese bis 2017 auf ca. 2-4 Jahre ab. Die Ursachen sind vielfältig, die Psychologie spielt aber eine große Rolle. Vgl. Zur nötigen Anlage-Disziplin: https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-71-warum-disziplin-der.html  Wer die Aktienmarkt-Charakteristik kennt, weiß, dass Schwankungen dazu gehören und ALLE Rücksetzer immer wieder aufgeholt und übertroffen wurden und werden - denn die Unternehmen verdienen Geld, weshalb deren Anteilsscheine ebenfalls wertvoller werden müssen.

DALBAR, Inc. is the leading financial services market research firm in the US:
“The retention rate data for equity, fixed-income and asset-allocation mutual funds strongly suggests that investors lack the patience and long-term vision to stay invested in any one fund for much more than four years. Jumping into and out of investments every few years is not a prudent strategy, because investors are simply unable to correctly time when to make such moves.”

Oder, wie es Altmeister Warren Buffet so treffend formuliert hat: "The Hall of Fame of market-timers is an empty room". Vgl. auch: https://www.gerd-kommer-invest.de/timing-des-markteinstiegs/

Vgl. "Typische Anlagefehler": https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-59-typische-anlagefehler.html

Vgl. "Was ist bei Kursrücksetzern zu beachten?" https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-75

 

Vgl. Die Angst vor dem Allzeithoch (ist unbegründet): https://www.gerd-kommer-invest.de/angst-vor-dem-allzeithoch/

 

Vgl. Schwab Center for Financial Research (07-2021): https://www.schwab.com/learn/story/does-market-timing-work

Man möge sich auch an Immobilien-Investments erinnern: Dort ist kurzfristiges "rein-raus" technisch gar nicht möglich und wäre meist auch ein Verlustgeschäft. Darin besteht die große Ähnlichkeit zum Aktienmarkt: Beide Sachwertanlagen benötigen lange Zeit zum reifen. Wer sich die Zeit nimmt, wird belohnt - im Aktienmarkt sogar am meisten.

Artikel-Link: Americans are still terrible at investing, annual study once again shows - MarketWatch

        

Posting 75 - Was ist bei Kursrücksetzern zu beachten? Update im Okt. 2023

1. Der Aktienmarkt beinhaltet ein natürliches Schwankungsrisiko, weil er extrem liquide ist und Wirtschaftssubjekte auch emotional handeln. Gier und Panik sind durchaus typische Verhaltensmerkmale, wie die "Behavioural Finance"-Forschung zeigt.

2. Die hohe langfristige Aktienmarktrendite von ca. 8 % pro Jahr (seit 120 Jahren gut dokumentiert) ist die Belohnung für das Tragen von Wertschwankungsrisiken (G. Kommer).

3. Ein Verlustrisiko im Aktienmarkt existiert bei globaler Streuung nicht, sondern nur ein Zeitrisiko, denn der Aktienmarkt muss langfristig steigen, solange die Firmen Geld verdienen. Und das tun sie global mit ca. 8-10% pro Jahr. Vgl. Dow Jones Langfrist-Chart: http://www.boerse.de/langfristchart/Dow-Jones/US2605661048

 

 

 

Vgl. Interaktiver Dow Jones-Chart seit 1915: https://www.macrotrends.net/1319/dow-jones-100-year-historical-chart

Vgl. Richtiges Aktiensparen ist immer erfolgreich: https://gafib1.blogspot.com/2019/10/posting-81-richtiges-aktiensparen-ist.html

 

Vgl. „Deutschland braucht Revolution in der Altersvorsorge" von Robert Halver:

https://www.dasinvestment.com/in-der-sackgasse-deutschland-braucht-revolution-in-der-altersvorsorge/

4. Wie lange dauern globale Bärenmärkte? -> Meist nur einige Wochen bis max.1-3 Jahre. http://finanziell-umdenken.blogspot.de/2012/10/wie-lange-dauern-globale-barenmarkte.html

5. Die Bewertung der Aktienmärkte spielt eine Rolle. Langfristige Kursrücksetzer hat es historisch primär gegeben nach Extrembewertungen: Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von Japan betrug Ende 1989 ca. 70, das globale KGV Anfang 2000 (Dotcom-Blase) ca. 35. Das globale KGV liegt per Ende 2018 mit 14,3 noch unter dem historischen Durchschnittswert von ca.15. Vgl. Posting 31 zu Aktienmarktbewertungen: Daten zu Aktienmarkt-Bewertungen

6. Wird die Bedeutung von Disziplin im Aktienmarkt unterschätzt? Vgl. GAFIB-Posting 71: https://gafib1.blogspot.com/2019/03/posting-71-warum-disziplin-der.html
Ja, denn der Versuch, market timing zu betreiben durch "rein-raus" im Aktienmarkt kostet Privatanleger im Durchschnitt unfassbare 4-5 % an Jahresrendite, d.h. mehr als die Hälfte der zu erwartenden Rendite. Vgl. auch Punkt 8). Wer hingegen profitiert auf der Gegenseite? Fast nur professionelle Händler/Investmentbanken, die mit automatisiertem Hochfrequenzhandel Kursschwankungen ausnutzen können (und deshalb auch an Kursschwankungen interessiert sind). Vgl. Warum man permanent investiert bleiben muss?

7. "Das Anlegerdasein ist nicht einfach und oft auch nicht angenehm", konstatiert Robert Frey, US-Analyst und Investor. Obwohl die Aktienmärkte langfristig sehr attraktive Renditen abwerfen, befänden sich Investoren zu 75 Prozent der Zeit in einem „state of regret”, einem Zustand des Bedauerns, weil ihre Investments nicht so liefen wie erwartet. Konkret: 75 Prozent der Zeit befindet sich das Depot „under water” – das heißt, das Anlagevermögen ist geringer als zu einem früheren Höchststand. >>> Trotzdem investiert auch er sein Geld an der Börse. Denn alle anderen Anlagen seien auf Dauer noch frustrierender.

8. Zum Risiko-/Panikverhalten von Anlegern bei Rücksetzern: Der "Timing-Verlust" als Grafik im folgenden Artikel von Prof. Thorsten Hens. -> https://www.nzz.ch/wirtschaft/risikotoleranz-muss-erlernt-werden-1.18545431 Faktisch ist das Verständnis der meisten Anleger in den letzten Jahren gewachsen, so dass "Panik"-Fehler abgenommen haben. Selbst wer umgekehrt bei relativen Kurshochständen aussteigt, fährt überwiegend schlechter als mit "Drinbleiben". Denn meist gelingt der richtige Rückkehrzeitpunkt nicht, und in Kombination mit Steuern/Gebühren wird es unter dem Strich teurer. Schließlich verliert, wer zu lange nicht investiert ist, die - sehr hohe - jährliche Durchschnittsrendite.

https://www.morningstar.de/de/news/market timing

 

9. Globale Aktienmarkt-Renditen waren in drei von vier Jahren positiv (73 %) bei einer jährlichen Durchschnittsrendite von +7,9 % (MSCI World) in den 48 Jahren von 1970 - 2017; bei adäquatem Einschluss der Komponenten "Schwellenländer/Emerging Markets, kleinere (Small Caps) und Substanzunternehmen (Value-U.)" hat die Rendite ca. +9 % p.a. betragen. Vgl. Link 22 in https://gafib.de/76/top-links und Hohe Aktienrenditen langfristig
https://www.dai.de/de/das-bieten-wir/studien-und-statistiken/renditedreieck.html

 

Zur folgenden Grafik: Wichtig sind die Summenwerte am rechten Bildrand. Ja, es gibt starke Schwankungen im Aktienmarkt. ABER: Die Zahl der "Bullen"-Jahre ist 5 x größer als die Zahl der "Bären"-Jahre, und ebenso das Verhältnis der Dauer beider Phasen. Daraus lässt sich die richtige Gelassenheit ziehen, denn es geht mit Sicherheit immer wieder aufwärts.

 

Zeitraum von 1900 - 2020

10. Es steht fest, dass der letzte Höchststand vom 04. Januar 2022 wieder übertroffen werden wird - nur, wie lange das dauert, ist ungewiss. Mit hoher Wahrscheinlichkeit aber innerhalb der nächsten 1-3 Jahre. Da man die Aufholphasen nicht kennt, ist permanentes Investiertsein eine notwendige Voraussetzung, um die Durchschnittsrendite zu erreichen, die der Markt ebenfalls erreicht. Da die besten 3 (!) Börsentage pro Jahr bereits ca. 80 % der Rendite erbringen, wäre es fatal, bei einem raschen Umschwung solche Tage zu verpassen. Vgl. Entwicklung iShares Weltfonds: https://de.extraetf.com/etf-profile/IE00B6R52259

11. Der "Angst- und Gier"-Index  Je stärker der Index auf "rot" steht, desto besser ist das Investment-Umfeld, denn dann ist noch Geld außerhalb des Marktes, das noch investiert werden kann. https://money.cnn.com/data/fear-and-greed/

12. Würden Bill Gates (mit seinen 97 Mrd. US$ Aktienvermögen) oder Warren Buffet mit seinen 90 Mrd. US$ wegen Kursrücksetzern ihr Aktienvermögen verkaufen? Oder etwa der Norwegische Staatsfonds -> https://www.nbim.no/en/ mit seinem Anlagevolumen von 1,3 Billionen €? Nein, sie würden darüber nur milde lächeln.

Dow Jones-Langfrist-Chart im Link:

Dow Jones langfristiger Chart | seit Beginn | ewiger Chart - boerse.de

boerse.de