Posting 38 - Wann platzt die Immobilienblase? Lohnen sich vermietete Immobilien? Nicht mehr zahlen als das 20-fache der Jahreskaltmiete!
Der renommierte Finanzanalytiker Volker Looman (F.A.Z.-Autor) weist bzgl. vermieteter Immobilien darauf hin, dass diese von Jahr zu Jahr gefährlicher würden mit den jüngsten Preissteigerungen und dem hohen erreichten Preisniveau, speziell in Metropolen und Universitätsstädten. Grundlage dieser These ist die Tatsache, dass sich die Kaufpreise in vielen Städten deutlich schneller entwickelt haben als die Mieten. Als Rendite ließen sich bei nüchterner Betrachtung häufig kaum mehr als 2,5 % p.a. vor Steuern erzielen.
Kalkulation: Die langfristige reale (=inflationsbereinigte) Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland beträgt ca. 1 % pro Jahr (vgl. Bulwiengesa -> Durchschnittswert der letzten 40 Jahre). Hinzu kommen bei Erwerb zum 20-fachen (gründlich prüfen, wenn der Kaufpreis höher sein soll als das 20-fache!) der Jahreskaltmiete 5 % (100 : 20 = 5) lfd. Bruttomieterträge, abzgl. 15 % für Instandhaltung = 4,25 % Nettomietrendite, abzgl. Darlehenskosten von ca. 2 % p.a. = 2,25 % (1 % plus 2,25 % = 3,25 % p.a. vor Steuern als lfd. Immobilien-Rendite). Diese Rendite vermindert sich noch um die Kaufnebenkosten von rund 10 % des Kaufpreises, die sofort verloren sind, sowie um eventuelle Verwaltungskosten, die lfd. anfallen. In Summe "landet" man wieder bei den auch im oben genannten Beispiel von V. Looman ermittelten ca. 2,5 % Gesamtrendite p.a. vor Steuern.
Beim 25-fachen Objektkaufpreis der Jahreskaltmiete (100 : 25 = 4) ergäben sich nur noch 4 % Bruttomietertrag als Basis, nach Kosten kaum noch mehr als 1 % Nettoertrag. Für das hohe Klumpenrisiko einer Immobilie eine völlig inakzeptable Rendite. Profi-Investoren limitieren den Kaufpreis daher auf das 16-20-fache oder verzichten auf Käufe.
Angesichts von Klumpenrisiko und erheblichem Verwaltungsaufwand sollte gründlich abgewogen werden. Übrigens auch, ob ein Verkauf in diesen Zeiten nicht die cleverere Variante wäre. Merke: Es hat noch niemandem geschadet, zu hohen Preisen zu verkaufen - erst recht nicht, wenn einem fast alles aus den Händen gerissen wird. Vgl. Original-Artikel im Link unten.
Vgl auch: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/der-markt-fuer-deutsche-immobilien-laeuft-heiss-14135386.html?printPagedArticle=true#pageIndex_2
Vgl. auch Posting 29: https://plus.google.com/110673141494721362210/posts/9Zk4ReCkCFZ
Vgl. Bulwiengesa zur Immobilien-Preisentwicklung ab 2017: http://www.bulwiengesa.de/de/im-blickpunkt/bulwiengesa-entgegnet-empirica-kein-absturz
Vgl.: Akute Immobilienblase ist erreicht; Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) am 17. Juni 2016; http://www.welt.de/print/die_welt/finanzen/article156291388/Immobilienblase-hat-Deutschland-schon-erfasst.html
Vgl. R. Zitelmann: http://www.zitelmanns-finanzkolumnen.de/2016/
Vgl. Reale, d.h. inflationsbereinigte Immobilien-Renditen historisch eher gering: https://www.wallstreet-online.de/nachricht/10657360-wirtschaftshistoriker-dimson-warnt-ueberzogenen-rendite-erwartungen-immobilien
Vgl. Langzeitentwicklung Immobilien: Seit 1980 in D +10,1 % p.a. im Aktienmarkt und +4,1 % p.a. im Immobilienmarkt: https://www.wiwo.de/finanzen/geldanlage/renditevergleich-das-jahrhundertduell-aktien-gegen-immobilien/19587708.html
Artikel-Link:
Der renommierte Finanzanalytiker Volker Looman (F.A.Z.-Autor) weist bzgl. vermieteter Immobilien darauf hin, dass diese von Jahr zu Jahr gefährlicher würden mit den jüngsten Preissteigerungen und dem hohen erreichten Preisniveau, speziell in Metropolen und Universitätsstädten. Grundlage dieser These ist die Tatsache, dass sich die Kaufpreise in vielen Städten deutlich schneller entwickelt haben als die Mieten. Als Rendite ließen sich bei nüchterner Betrachtung häufig kaum mehr als 2,5 % p.a. vor Steuern erzielen.
Kalkulation: Die langfristige reale (=inflationsbereinigte) Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland beträgt ca. 1 % pro Jahr (vgl. Bulwiengesa -> Durchschnittswert der letzten 40 Jahre). Hinzu kommen bei Erwerb zum 20-fachen (gründlich prüfen, wenn der Kaufpreis höher sein soll als das 20-fache!) der Jahreskaltmiete 5 % (100 : 20 = 5) lfd. Bruttomieterträge, abzgl. 15 % für Instandhaltung = 4,25 % Nettomietrendite, abzgl. Darlehenskosten von ca. 2 % p.a. = 2,25 % (1 % plus 2,25 % = 3,25 % p.a. vor Steuern als lfd. Immobilien-Rendite). Diese Rendite vermindert sich noch um die Kaufnebenkosten von rund 10 % des Kaufpreises, die sofort verloren sind, sowie um eventuelle Verwaltungskosten, die lfd. anfallen. In Summe "landet" man wieder bei den auch im oben genannten Beispiel von V. Looman ermittelten ca. 2,5 % Gesamtrendite p.a. vor Steuern.
Beim 25-fachen Objektkaufpreis der Jahreskaltmiete (100 : 25 = 4) ergäben sich nur noch 4 % Bruttomietertrag als Basis, nach Kosten kaum noch mehr als 1 % Nettoertrag. Für das hohe Klumpenrisiko einer Immobilie eine völlig inakzeptable Rendite. Profi-Investoren limitieren den Kaufpreis daher auf das 16-20-fache oder verzichten auf Käufe.
Angesichts von Klumpenrisiko und erheblichem Verwaltungsaufwand sollte gründlich abgewogen werden. Übrigens auch, ob ein Verkauf in diesen Zeiten nicht die cleverere Variante wäre. Merke: Es hat noch niemandem geschadet, zu hohen Preisen zu verkaufen - erst recht nicht, wenn einem fast alles aus den Händen gerissen wird. Vgl. Original-Artikel im Link unten.
Vgl auch: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/der-markt-fuer-deutsche-immobilien-laeuft-heiss-14135386.html?printPagedArticle=true#pageIndex_2
Vgl. auch Posting 29: https://plus.google.com/110673141494721362210/posts/9Zk4ReCkCFZ
Vgl. Bulwiengesa zur Immobilien-Preisentwicklung ab 2017: http://www.bulwiengesa.de/de/im-blickpunkt/bulwiengesa-entgegnet-empirica-kein-absturz
Vgl.: Akute Immobilienblase ist erreicht; Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) am 17. Juni 2016; http://www.welt.de/print/die_welt/finanzen/article156291388/Immobilienblase-hat-Deutschland-schon-erfasst.html
Vgl. R. Zitelmann: http://www.zitelmanns-finanzkolumnen.de/2016/
Vgl. Reale, d.h. inflationsbereinigte Immobilien-Renditen historisch eher gering: https://www.wallstreet-online.de/nachricht/10657360-wirtschaftshistoriker-dimson-warnt-ueberzogenen-rendite-erwartungen-immobilien
Vgl. Langzeitentwicklung Immobilien: Seit 1980 in D +10,1 % p.a. im Aktienmarkt und +4,1 % p.a. im Immobilienmarkt: https://www.wiwo.de/finanzen/geldanlage/renditevergleich-das-jahrhundertduell-aktien-gegen-immobilien/19587708.html
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